(시사저널=김희진 시사저널e. 기자)
연말 수도권 대단지 입주가 이어지고 있음에도 서울 아파트값이 좀처럼 잡히지 않고 있다. 11월에 이어 12월에도 1만 가구 이상의 입주 물량이 공급되지만 서울의 공급 부족을 해소하기엔 역부족인 것으로 파악된다. 
부동산 플랫폼 직방에 따르면, 12월 수도권에서 총 1만2467가구가 입주에 들어갈 예정이다. 전국 아파트 입주 물량이 총 2만77가구라는 점을 고려하면 입주 물량의 62%가 수도권에 집중된 셈이다. 지역별로 살펴보면 경기 6448가구, 서울 4229가구, 인천 1790가구로 집계됐 바다이야기고래출현 다. 서울은 송파와 강동, 성동 등지에서 5개 단지에서 입주가 이뤄지는 가운데 송파구 신천동에 위치한 총 2678가구 대단지 아파트인 잠실래미안아이파크가 12월말 입주를 앞두고 있다. 앞서 11월에도 수도권 입주 물량은 1만3779가구로 전월(1514가구) 대비 약 9배 증가한 바 있다.
연말 수도권 입주 물량이 대거 풀리고 있지만 서울 체리마스터모바일 아파트값은 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있다. 통상적으로 입주 물량이 늘어나면 전세 매물 공급이 늘어나면서 전세가격이 안정되고, 이에 따라 매매가격 상승세도 둔화하는 것이 일반적인 흐름이다. 그러나 서울 아파트값은 여전히 상승세를 이어가고 있다. KB부동산에 따르면, 11월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.72% 올라 2020년 9월(2.00%) 모바일바다이야기 이후 5년2개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 올해 들어 최고 상승률을 나타냈던 10월 상승률(1.46%)보다도 0.26%포인트 높은 수준이다.



12월1일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습 ⓒ연합뉴스


야마토릴게임 수도권 입주 물량, 작년보다 12.5% 감소
수도권의 입주 물량 증가에도 서울 아파트값이 오름세를 이어가는 배경에는 수급 불균형 지속이 영향을 미친 것으로 분석된다. 연말 입주 물량이 다소 늘어나긴 했지만 올해 전체로 보면 작년보다 입주 물량이 줄어들어 연간 총입주량 자체는 여전히 부족한 상황이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 바다이야기온라인 수도권의 아파트 입주 물량은 지난해 15만4355가구에서 올해 13만5090가구로 12.5% 감소했다. 단기적인 물량 증대로는 수급 불균형이 해소되기 어렵다.
여기에 10·15 대책 이후 서울 아파트 전세 매물이 줄어들면서 전세가격이 오름세를 보였다. 높아진 전셋값은 다시 매매가격을 밀어올리는 연쇄 효과로 이어졌다. 또한 규제 강화로 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 더욱 강해지며 실수요가 서울 주요 핵심지에 집중된 영향도 겹쳐 연말 입주 물량 증가에 따른 가격 안정 효과가 상당 부분 상쇄된 것으로 풀이된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "11월과 12월에 단기적으로 입주 물량이 늘어난다고 해도 수급 불균형을 해소하기에는 역부족"이라며 "연간 기준으로 보면 지난해 대비 올해 입주가 줄어들었고 올해보다 내년에 더 감소하는 흐름이 예상된다"고 말했다.
내년에도 수도권 공급 부족이 해소되기는 어려울 것으로 전망된다. 내년 입주 물량이 올해보다 더 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 직방에 따르면, 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 17만7407가구다. 올해 23만9948가구 대비 26% 줄어든 규모다. 이 중 수도권 입주 물량은 올해 약 11만 가구에서 내년 8만7000여 가구 수준으로 감소가 예상된다.
내년에도 공사 지연·중단 사례 많아질 듯
입주 물량이 줄어든 것은 과거 인허가 및 착공 물량이 감소한 영향이다. 입주 물량은 보통 착공·인허가 시점에서 2~3년의 시차를 두고 반영된다. 과거 고금리 시기에 금리 급등과 공사비 상승, 분양성 악화 우려 등으로 건설사들이 사업 일정을 보수적으로 조정하면서 인허가 자체가 크게 위축됐다. 아울러 정비사업 규제와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 경색으로 정비사업 추진에 제동이 걸리면서 신규 공급 기반이 약해졌다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 내년 공급 감소가 불가피한 상황이다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "입주 물량 감소 자체가 즉각적인 시장 불안으로 이어진다고 단정하기는 어렵지만 확정된 공급이 줄어든 상태에서 금융 환경, 규제 변화, 지역별 수요 조정이 어떤 방향으로 움직이느냐가 향후 시장의 안정성을 판단하는 핵심 요소가 될 것으로 보인다"고 말했다.
올해도 착공 물량 감소세가 이어지면서 장기적으로 서울을 비롯한 수도권의 공급 절벽이 불가피할 전망이다. 국토교통부에 따르면, 올해 1~10월 수도권 아파트 착공 물량은 10만570가구로 지난해 같은 기간(11만1125가구)보다 9.5% 감소했다. 2020년대 초반까지만 해도 수도권에서 20만 가구 이상의 아파트가 착공됐지만, 지금은 절반 수준으로 내려앉았다.
김민영 직방 빅데이터랩실 매니저는 "입주 물량은 2~3년 전 분양된 물량이 시차를 두고 공급되는 구조라 당시의 공급 여건을 그대로 반영한다"며 "당시 정비사업 지연, 인허가 감소 등으로 신규 물량 자체가 줄어드는 흐름이었고 그 영향이 지금의 입주 물량 감소로 이어진 것"이라고 설명했다. 이어 "최근 물가 상승과 환율 급등으로 자재비 부담이 커지면서 착공 일정 지연 등 공급 차질 가능성이 커지고 있다"며 "내년에 예정된 입주 물량도 계획대로 공급되지 않거나 공사 지연·중단이 불가피한 단지가 발생할 수 있다"고 덧붙였다.