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[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 6·27 부동산 대책이 시행된 지 한 달 반이 지났지만, 서울 주택시장은 여전히 복합적인 양상을 보이고 있다. 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한됐음에도 상급지를 중심으로 아파트값은 다시 우상향 곡선을 그리고 있다. 전문가들은 대출 규제만으로는 부동산 가격을 잡기 어렵다며, 공급 확대와 세제 정책이 향후 집값 향방의 핵심 변수가 될 것이라고 지적한다.
17일 한국부동산원에 따르면 8월 첫째 주 서울 아파트값 변동률은 0.14%로, 전주(0.12%) 대비 상승 폭이 0.0 진행자 2%포인트 확대됐다. 대출 규제 이후 한 달 넘게 상승 폭이 줄어들다가 6주 만에 다시 상승세가 빨라진 것이다. 강남구(0.15%), 성동구(0.33%), 광진구(0.24%), 용산구(0.22%), 마포구(0.14%), 강동구(0.14%) 등 한강을 끼고 있는 ‘한강벨트’ 지역의 상승세가 두드러졌다.
전문가들은 새 정부의 대출 규제 효과가 휴대폰 요금 계산기 길어야 6개월에 그칠 수 있으며, 공급 대책이 조속히 마련돼야 한다고 강조한다. 2022~2024년 고금리와 공사비 급등 등으로 연평균 주택 착공물량은 문재인 정부 5개년 평균 대비 약 21만가구 감소했고, 현재 누적 공급 부족 물량은 약 63만가구에 달한다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "빠르고 강력한 공급 대책이 없으면 눌려 있던 매매 수요가 국민주택기금대출연말정산 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나 4분기 중 집값이 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다.
이에 따라 국토부는 도심 내 유휴부지와 노후 공공시설을 활용해 우수 입지에 주택 공급을 확대하고, 재개발·재건축 등 정비사업을 활성화하는 방안을 준비 중이다. 김윤덕 국토부 장관은 "단순히 수요를 억제하는 것이 아니라 양질의 주택이 신용보증 충분히 공급될 수 있도록 하는 것이 중요하다"며 연 50만가구 이상 공급을 목표로 추진 중이라고 밝혔다.
하지만 공급 대책만으로는 서울 상급지 집값 안정이 쉽지 않다는 관측도 나온다. 세제 개편 가능성이 거론되는데, 대표적인 방안으로 공시가격 현실화율 조정과 공정시장가액비율 인상을 통한 보유세 확대가 있다. 보유세가 오르면 주택을 보유하 농협대출이자계산기 는 비용이 증가해 다주택자나 투자 수요의 매수 부담이 커지고, 단기적 가격 상승 억제 효과를 기대할 수 있다.



[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 서울 서초구의 한 공인중개사 사무실 모습. 2025.07.23. dahora83@newsis.com


하지만 강남에서는 상황이 다소 복잡하다. 조국혁신당 차규근 의원실이 국토부 자료를 분석한 결과, 10명 중 7명이 기존 주택 처분 자금으로 신규 주택을 구매하는 ‘갈아타기 수요’로 집값 상승을 뒷받침한 것으로 나타났다. 즉, 보유세 부담이 늘더라도 이미 매수 계획을 세운 현금 보유자나 기존 주택을 처분해 자금을 마련할 수 있는 수요층은 가격 상승 기대감이 유지되는 한 적극적으로 매수에 나서게 된다.
전문가들은 "세금이 늘더라도 시장 참여자가 기대하는 자본이득이 크다면 단기적 안정 효과는 제한적"이라며, 이처럼 갈아타기 수요가 강한 지역에서는 세제 카드만으로는 집값을 잡기 어렵기 때문에 탄력적 대응 장치 마련이 필요하다고 강조한다.
서울 집값 향방은 결국 대출 규제, 공급 대책, 세제 정책이라는 세 가지 요소와 심리적인 요인들이 어떻게 맞물리는지에 달려 있다. 상급지 중심 상승세와 ‘줄세우기’ 현상이 연말까지 이어질지, 아니면 공급·세제 카드가 시장을 안정시키며 조정 국면으로 전환될지, 4분기 서울 집값 향방에 관심이 집중되고 있다.
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